El Director de Merlin Properties: “Santander y BBVA van a estar bastante tiempo en el accionariado”

La socimi Merlin Properties aprobó recientemente la integración de Metrovacesa para crear la mayor inmobiliaria española y una de las más grandes de Europa. Con unas cifras «nunca vistas en el sector inmobiliario español», tal y como dijo su consejero delegado, Ismael Clemente, el grupo inmobiliario resultante cuenta con activos valorados en 9.400 millones de euros y unas rentas anuales brutas de 450 millones.

OKDIARIO se ha puesto en contacto con Fernando Ramírez, Director General de Merlin Properties, que deja muy claro la ambición del nuevo proyecto inmobiliario.

Pregunta: ¿Cómo va a crecer esta nuevo gigante?

Respuesta: Hemos pegado un salto muy grande con la integración de Metrovacesa. Hemos alcanzado un volumen de activos próximo a los 10.000 millones de euros, con una cartera con una calidad excelente, pero a la que le hace falta gestión. De hecho, nosotros tenemos una cartera con una ocupación altísima, y ahora Metrovacesa nos viene con algo menos de ocupación, muy elevada pero de algo menos, y ahora falta el trabajo de mejorar la ocupación de esa cartera y mejorar la renta media, porque la calidad sí que es una calidad suprema.

«Hemos pegado un salto muy grande con la integración de Metrovacesa»

Hay que dedicarle todo el esfuerzo a la gestión de activos. La compañía se va a esforzar muchísimo más en extraer valor de sus propios activos y no tanto en seguir adquiriendo cosas en el mercado. A nosotros nos resulta más fácil dar más valor al accionista a través de la cartera que ya tenemos.

P: Este martes habéis repartido el dividendo prometido, al que se destinarán 60 millones de euros. ¿Cuál es el plan con el dividendo?

R: La compañía mantendrá la política de repartir mínimo un 80% del cash flow libre, que se distribuirá todos los años. Lo que ocurre es que, con la integración de Metrovacesa, digamos que el cash flow libre por acción sube, con lo que el 80% que es lo que sería el dividendo, pues subirá. Es decir, que ahora estamos repartiendo 40 céntimos por acción, pero se puede situar en los 45 céntimos.

P: ¿Es un aliciente tener a los dos bancos más grandes de España como principales accionistas?

R: Nosotros no le damos más relevancia ni hacemos ninguna distinción con el resto de accionistas, como BlackRock o Fidelity. Para nosotros, independientemente de la participación que tengan, y aunque son inversores domésticos, reciben el mismo tratamiento.

«Hasta donde nosotros sabemos, BBVA y Santander van a mantenerse bastante tiempo en nuestro accionariado»

Son accionistas que van a estar un tiempo en la compañía, pero no son inversores inmobiliarios, son entidades financieras a las que les ha parecido estupendo la idea de integrarse en Merlin Properties que, no lo olvidemos, es la quinta inmobiliaria más líquida del sector en Europa. Algo que para nosotros tiene un valor importante ya que resulta muy fácil entrar, pero también salir del valor. Cosa que no pasa en otras empresas en las que para liquidar tu posición necesitas muchos días, con volumen, porque la acción no tradea lo necesario para que vaya más rápido. Yo creo que eso lo han puesto en valor nuestros grandes accionistas como Santander, BBVA o Popular.

Hasta donde nosotros sabemos, van a mantenerse bastante tiempo en el accionariado, entre otras cosas porque son conscientes de la capacidad de extracción de valor que tenemos gracias a la cartera patrimonial actual, y que ese valor les puede colocar en una situación mayor a la de hoy.

P: Recientemente habéis vuelto a invertir casi 400 millones de euros en un complejo de oficinas en Madrid. ¿Va a seguir siendo el sector oficinas el primordial tras la fusión?

R: Nosotros estamos enfocados principalmente en oficinas, centros comerciales y todo el tema de las sucursales de BBVA. En oficinas tenemos un 45% de nuestra cartera, un 25% en centros comerciales, un 20% vendría de las sucursales, y el 10% restante en logística. Así seguirá.

P: Moody´s ha otorgado por primera vez a una socimi una calificación de Baa2 (calidad aceptable o aprobado) con perspectiva estable. Y ha sido a Merlin Properties. ¿Es un objetivo mejorar la calificación crediticia?

R: Hay que tener en cuenta que la calificación que nos ha dado Moody´s es la categoría más alta que esta agencia ha dado a una compañía inmobiliaria en España. Lo que pasa es que el lenguaje inglés es algo traicionero, y parece que al decir que la calidad es aceptable, es un cinco ‘pelado’. Sin embargo, aceptable es grado de inversión y, para que la gente se haga una idea, el rating que nos han dado es el mismo que el del Reino de España. Más no pueden dar, porque el tope de rating es el del propio país.

«Somos el rating más alto que se ha dado a una inmobiliaria»

Somos el rating más alto que se ha dado a una inmobiliaria y tenemos la misma categoría que España. En el escalafón, si hay veinte categorías, estamos en la cuarta. Parece que hemos aprobado ‘raspados’, y no es así en absoluto.